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Supports d'investissement.
LMNP – LMP : investir en meublé avec un cadre fiscal optimisé.
L’investissement locatif en meublé attire de plus en plus d’investisseurs. Que ce soit en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou en LMP (Loueur Meublé Professionnel), ce régime permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux tout en dégageant des revenus potentiellement récurrents. Véritable alternative à l’immobilier nu, la location meublée combine rentabilité, souplesse de gestion et optimisation fiscale.
LMNP - LMP.
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée consiste à mettre à disposition un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante (literie, électroménager, vaisselle, etc.). Elle peut prendre plusieurs formes :
- Location classique à l’année
- Location saisonnière ou courte durée
- Résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD…)
Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui ouvre la porte à un traitement fiscal très spécifique.
LMNP : un cadre souple pour débuter
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel s’adresse aux investisseurs dont :
- Les revenus locatifs meublés sont inférieurs à 23 000 € par an, ou
- Les revenus locatifs meublés représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
Le LMNP permet de choisir entre deux régimes d’imposition :
- Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus
- Le régime réel, permettant de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et d’amortir le bien et le mobilier
C’est ce régime réel qui permet souvent de neutraliser l’imposition pendant de nombreuses années.
LMP : un statut plus engagé mais encore plus puissant
Le statut de Loueur Meublé Professionnel s’applique lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- Les recettes locatives sont supérieures à 23 000 € par an
- Ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer
Avantages du LMP :
- Imputation illimitée des déficits BIC sur le revenu global
- Exonération d’IFI si l’activité est exercée à titre professionnel
- Exonération de plus-value après 5 ans d’activité sous conditions
Le LMP est donc un outil puissant pour les investisseurs déjà engagés dans l’immobilier meublé ou souhaitant en faire une activité à part entière.
Pourquoi investir en meublé avec un conseiller ?
Le choix entre LMNP et LMP, entre micro-BIC et réel, dépend de votre situation fiscale, de vos objectifs patrimoniaux et de la typologie de votre bien. Notre cabinet vous accompagne pour :
- Structurer votre projet d’investissement locatif
- Choisir le régime fiscal le plus adapté
- Simuler les effets de l’amortissement et de la fiscalité
- Collaborer avec nos partenaires comptables spécialisés
- Vous aider à déclarer correctement vos revenus BIC
En résumé
- LMNP et LMP sont deux régimes fiscaux attractifs pour investir dans l’immobilier meublé
- Le régime réel permet l’amortissement du bien et la réduction de l’imposition
- Le LMP offre une exonération potentielle de la plus-value et une imputation des déficits
- Un accompagnement sur mesure est essentiel pour sécuriser et optimiser ce type de montage
Contactez-nous pour étudier votre situation et bâtir une stratégie d’investissement meublé performante et fiscalement optimisée.
FAQ .
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne un particulier qui loue un logement meublé, mais dont les revenus locatifs ne dépassent pas certains seuils, et qui ne tire pas de cette activité une source principale de revenus. Ce statut permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, notamment l’amortissement du bien.
Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) concerne un bailleur dont les recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % de ses revenus professionnels. Ce statut offre des avantages fiscaux supplémentaires, mais implique aussi des obligations comptables et sociales plus lourdes.
- Fiscalité souvent plus simple,
Le choix dépend de votre volume de revenus locatifs, de votre situation fiscale, de votre capacité à gérer une comptabilité plus lourde, et de vos objectifs patrimoniaux (optimisation fiscale, transmission, revenus complémentaires). Un conseil personnalisé est essentiel pour maximiser les bénéfices de chaque statut.
N’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement personnalisé .
Nue-propriété : se constituer un patrimoine avec une fiscalité allégée
Investir en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales et financières particulièrement avantageuses. Ce mécanisme patrimonial, encore méconnu du grand public, repose sur le principe du démembrement de propriété et offre une solution efficace pour investir sans alourdir sa fiscalité, tout en préparant l’avenir.
Nue-Propriété.
Le principe du démembrement de propriété
La pleine propriété d’un bien immobilier peut être démembrée en deux droits distincts :
- L’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers)
- La nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre…) sans en avoir l’usage immédiat
Dans un investissement en nue-propriété, l’investisseur acquiert uniquement la nue-propriété du bien, tandis qu’un tiers (souvent un bailleur institutionnel ou social) conserve temporairement l’usufruit, en général pour une durée de 15 à 20 ans.
Les avantages de la nue-propriété pour l’investisseur
1. Un prix d’acquisition décoté L’acquisition en nue-propriété permet d’acheter le bien avec une décote de 20 % à 30 % par rapport à sa valeur en pleine propriété. Cette décote correspond à la valeur de l’usufruit temporairement cédé à un tiers.
2. Aucune gestion, aucun risque locatif Pendant toute la durée du démembrement, l’investisseur n’a aucune gestion locative à assurer. Les charges, travaux et impôts locaux sont à la charge de l’usufruitier. Vous bénéficiez ainsi d’un investissement totalement passif.
3. Une fiscalité allégée Aucun impôt sur le revenu pendant la période de démembrement, puisque vous ne percevez pas de loyers. Aucune imposition à l’IFI, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable. À l’issue du démembrement, vous récupérez pleinement et gratuitement la pleine propriété du bien.
4. Une plus-value potentielle optimisée En cas de revente à terme, la plus-value est calculée sur le prix d’acquisition en nue-propriété, ce qui permet souvent une imposition réduite, voire une exonération totale si le bien devient résidence principale.
Pour qui est-ce adapté ?
L’investissement en nue-propriété est particulièrement recommandé pour :
- Les contribuables fortement fiscalisés
- Les épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine avec de l’immobilier sans contrainte de gestion
- Les investisseurs souhaitant préparer leur résidence principale à la retraite
- Les parents souhaitant anticiper une transmission patrimoniale optimisée
Notre accompagnement sur mesure
Nous vous accompagnons à chaque étape :
Nous vous aidons à :
- Sélection d’opportunités de qualité avec des partenaires de confiance
- Étude patrimoniale et fiscale personnalisée
- Simulation de rendement à terme et projection de valorisation
- Conseil sur le démembrement croisé, la donation de nue-propriété ou l’investissement via une SCI
Nous travaillons main dans la main avec des partenaires spécialisés pour vous offrir un montage sûr et adapté à vos objectifs.
En résumé
Contactez-nous pour savoir si le Crédit Lombard est adapté à votre situation patrimoniale.
- La nue-propriété est un outil puissant pour investir sans fiscalité courante
- Vous profitez d’un prix d’achat réduit et d’une valorisation automatique du bien
- C’est un placement idéal pour préparer la retraite, transmettre un patrimoine ou diversifier ses actifs
- L’accompagnement d’un professionnel est essentiel pour sécuriser l’opération et optimiser votre montage
FAQ – Nue-propriété.
La nue-propriété désigne le droit de disposer d’un bien immobilier, sans en avoir l’usage ni la jouissance, qui revient à l’usufruitier. Le nu-propriétaire détient la « substance » du bien, mais pas son usage temporaire.
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (par exemple, un loyer), tandis que le nu-propriétaire détient la propriété « dépouillée » de ce droit d’usage. À la fin de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier), la pleine propriété revient au nu-propriétaire.
- Prix d’achat réduit par rapport à la pleine propriété
- Absence de revenus pendant la durée de l’usufruit
Elle est particulièrement adaptée aux investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité, aux familles souhaitant préparer une transmission patrimoniale, ou aux personnes voulant investir sur le long terme sans gestion locative.
Contactez-nous si vous souhaitez plus de renseignements.
Déficit foncier : réduire votre fiscalité tout en valorisant un bien.
Le mécanisme du déficit foncier constitue une stratégie patrimoniale efficace pour les investisseurs souhaitant alléger leur imposition tout en valorisant un bien immobilier ancien. À la croisée de l’investissement locatif et de l’optimisation fiscale, il permet de transformer des travaux en charges déductibles pour diminuer l’impôt sur le revenu.
Le déficit foncier intervient lorsque les charges déductibles liées à un bien locatif (travaux, intérêts d’emprunt, taxes…) sont supérieures aux revenus fonciers perçus. Ce déficit peut alors être imputé sur vos revenus globaux, dans certaines limites, pour réduire votre fiscalité.
Le déficit foncier.
Comment ça fonctionne ?
- Le déficit foncier hors intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
- L’excédent éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
- Les intérêts d’emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global mais sont déductibles des revenus fonciers.
Ce mécanisme est accessible aux contribuables qui investissent dans un bien destiné à la location nue (non meublée) et optent pour le régime réel d’imposition.
Les avantages du déficit foncier
Ce mode de financement peut être utilisé pour :
- Réduction immédiate d’impôt
- Valorisation du patrimoine
- Conservation du régime réel
- Flexibilité et absence de zonage
Quelles conditions respecter ?
- Le bien doit être loué nu à usage d’habitation pendant au moins 3 ans à compter de l’année de l’imputation du déficit.
- Vous devez opter pour le régime réel (automatique au-delà de 15 000 € de revenus fonciers ou sur option).
- Les travaux doivent être déductibles : il s’agit des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (hors agrandissement, construction, etc.).
Un levier puissant pour les contribuables fortement fiscalisés
Le déficit foncier est une stratégie très prisée des :
- Investisseurs avec une tranche marginale d’imposition élevée
- Détenteurs de biens anciens à rénover
- Contribuables souhaitant alléger leur impôt sans recourir à un dispositif contraignant
- Propriétaires souhaitant transformer une passoire thermique en bien performant
Notre accompagnement
Nous identifions les biens à fort potentiel (immeubles de rapport, appartements anciens, foncier à rénover) et vous accompagnons :
- Analyse de votre situation fiscale
- Modélisation du gain fiscal
- Étude de rentabilité et projection long terme
- Mise en relation avec des partenaires travaux et gestion locative.
En résumé
- Le déficit foncier permet de réduire votre impôt tout en investissant dans la pierre
- C’est un dispositif souple, efficace et pérenne
- Il valorise votre bien, améliore sa performance énergétique et prépare une plus-value future
- Un accompagnement professionnel est essentiel pour optimiser le montage et respecter les conditions fiscales
Foire aux questions — Déficit Foncier
Le déficit foncier survient lorsque les charges liées à un bien immobilier locatif (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) dépassent les revenus générés par ce bien. Ce déficit peut être déduit de vos revenus imposables sous certaines conditions.
Le déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre base imposable. Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Principalement les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration, les intérêts d’emprunt relatifs à l’acquisition ou aux travaux, les taxes foncières, les frais de gestion et d’assurance du bien.
Oui, les travaux doivent concerner un bien loué à usage d’habitation et ne pas être des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. Le bien doit être mis en location au moment de la déduction.
La gestion du déficit foncier nécessite une bonne compréhension des règles fiscales, un suivi rigoureux des dépenses, et une anticipation des impacts sur votre stratégie patrimoniale. Un accompagnement personnalisé permet d’optimiser votre fiscalité tout en sécurisant votre investissement.
Contactez-nous si vous souhaitez plus de renseignements.
Sociétés civiles, SARL de famille… : structurer votre patrimoine immobilier
Créer une structure sociétale pour gérer un patrimoine immobilier est une solution prisée par les investisseurs et les familles. Qu’il s’agisse d’une SCI (Société Civile Immobilière), d’une SARL de famille, ou d’autres formes juridiques, ces véhicules permettent de mieux maîtriser la gestion, la transmission et la fiscalité de vos biens immobiliers.
L’assurance emprunteur.
SCI : un outil de gestion et de transmission souple
La SCI est la structure la plus utilisée pour détenir un bien immobilier à plusieurs. Elle offre une grande souplesse de fonctionnement : les associés définissent librement les règles de gestion dans les statuts, nomment un ou plusieurs gérants, et peuvent céder ou transmettre leurs parts de manière graduelle.
- Transmission facilitée du patrimoine (donation de parts avec abattements)
- Possibilité de dissocier propriété et usufruit (démembrement)
- Gestion collective simplifiée
- Accès à l’emprunt immobilier facilité pour la société
SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS)
Selon votre stratégie patrimoniale, vous pouvez opter pour :
- La SCI à l’IR : les revenus fonciers sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur quote-part.
- La SCI à l’IS : les loyers sont imposés au sein de la société, avec amortissement du bien et une fiscalité optimisée à court terme. Attention cependant à la fiscalité à la revente.
Chaque régime présente des avantages et inconvénients, à analyser en fonction de vos objectifs et de votre situation.
SARL de famille : investir en meublé dans un cadre optimisé
Pour les projets d’investissement locatif meublé en famille, la SARL de famille permet d’exercer une activité de location meublée tout en restant imposé à l’IR, contrairement à la SARL classique. Elle est particulièrement pertinente pour :
- Créer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP)
- Amortir fiscalement les biens meublés
- Transmettre progressivement l’activité à ses enfants
Notre accompagnement : un cadre sur mesure
Nous vous aidons à :
- Déterminer la structure juridique la plus adaptée
- Rédiger des statuts cohérents avec vos enjeux patrimoniaux
- Optimiser la fiscalité de vos revenus et de votre transmission
- Mettre en place une stratégie d’investissement locatif structurée
En résumé
Créer une société pour détenir un bien immobilier permet de structurer intelligemment votre patrimoine, tout en préparant sa transmission et en maîtrisant les effets fiscaux. Bien utilisée, la SCI ou la SARL de famille devient un véritable levier de gestion patrimoniale.
Foire aux questions — Incomplète - A revoir avec la cliente
La SCI est une société civile destinée principalement à gérer un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs personnes (souvent des membres d’une même famille) de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, avec une grande souplesse dans la gestion et la transmission.
Légalement, non. Mais dans les faits, les banques l’exigent presque toujours pour accorder un prêt. Elle protège à la fois l’établissement prêteur… et surtout votre famille.
Oui. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées par la banque. C’est une vraie opportunité pour faire des économies importantes.
Le coût dépend de plusieurs critères : âge, état de santé, montant emprunté, durée du prêt, garanties choisies…
Une bonne optimisation peut vous faire gagner des milliers d’euros sur la durée du prêt.
Parce que derrière ce contrat technique, il y a des enjeux humains et patrimoniaux : protéger vos proches, alléger votre budget, sécuriser votre projet.